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[其他] 购房指南:中介未盖章购房定金协议有效吗?

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发表于 2018-1-16 13:34 | 显示全部楼层 |阅读模式

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  市民薛女士看中了一套房子,买卖双方签署了定金合同,20万元的购房定金也已转入房东账户。没想到,房东发现发能太阳海岸小区的房子被贱卖了100万元,告知薛女士“不卖了”。随后薛女士提出房东因违约需返还双倍定金时,却被对方以“合同缺少第三方盖章故未生效”为由拒绝赔偿。
  那么,签完合同后卖方变挂,协议没有中介盖章究竟有没有效?
  买卖双方签定金协议书
  今年年初,薛女士在一家房产中介处看中了一套房子,挂牌售价为450万元。2月20日中午,薛女士在中介工作人员张女士的陪同下与房东费先生见面。当天下午,在协商无异议后,双方敲定了买卖关系。
  关于定金合同的签署,张女士带来了一份留白待填的《售房定金协议书》,但当时张女士称自己手部骨折,无正常书写,所以由她做指导,费先生填完了该协议。
  《售房定金协议书》对许多重要款项做了详细说明:卖方以450万元总价的价格将房屋转卖;买方需在2月21日前支付20万元定金;若卖方在收到定金后违约则需双倍返还金额40万元等。但在买卖双方都已签字的协议书上,抬头位置、落款位置等与中介、第三方有关的内容都仍然是空白。
  房东临时跳价100万元
  2月21日中午,费先生收到了薛女士打来的20万元购房定金。就在此时,费先生夫妇发现同地段的房价已经远超他们挂牌出售的价格。
  于是,费先生立即电话联系了薛女士,表示蓝蝶苑小区的房子不能以原价卖出,薛女士要么再多付100万元,要么就拿回已付的20万元定金。面对费先生突然跳价100万元,薛女士无接受。
  22日,费先生找到薛女士,再次明确表示如不能加价,自己将拒绝出售该房屋。薛女士提出,费先生此行为已属违约,要求费先生按协议规定,双倍返还定金40万元,而此要求被费先生当场拒绝。
  协议书是否生效成焦点
  在薛女士与费先生签订的合同中第三条明确规定:“甲方(费方)收到定金后,必须遵守协议规定,中途不得借故终止售房,否则双倍返还(定金)金额(人民币)四十万元”。薛女士认为,在签协议时,合同上的所有条款都是双方的真实意愿,对方拒绝卖房,当然需要承担赔偿。
  对此,费先生有着不同的意见。他认为,当初签订的定金协议书并不完整,应当视为不成立,理由是协议上的第三方中介公司尚没签字盖章。
  据费先生介绍,签订协议时,中介工作人员张女士说,双方签字后,她要拿到公司签字盖章,这份协议书才正式生效。而且协议书里第九条明确:本协议一式三份,协议各代表签字或盖章后生效。当他提出房子不再出售时,《售房定金协议书》还没有经中介盖章,故双方交易还没有生效,所以他并不算违约,相应的也就没有赔付违约金的责任。
  由于双方多次协商未果,最后薛女士将费先生告上庭。目前,该案已被院受理。
  协议方仅为买卖双方,协议书已生效
  根据《合同》第44条规定:“依成立的合同,自成立时生效。”除非合同双方对合同生效另行约定附加条件。
  在此事件中,卖方之所以认为《售房定金协议书》尚未生效的理由有二,“一是协议书中第九条明确约定,本协议一式三份,协议各代表签字或盖章后生效;二是中介工作人员曾提出协议需要带回公司签字盖章后才生效。”
  上海海华永泰律师事务所高级合伙人贺强律师指出,协议书中抬头位置、落款位置等与中介、第三方有关的内容都是空白,即这份协议书能够体现出的协议方仅为买卖双方,不存在中介第三方。在买卖双方均已签字的情况下,协议书第九条约定生效条件成立,本协议书已生效。
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